Ce que recouvre l’expression « valeur refuge »

Une valeur refuge est un actif qui conserve sa valeur dans le temps, y compris lorsque la conjoncture se dégrade. L’immobilier a longtemps rempli ce rôle : c’est un bien tangible, utilisable, qui ne s’évapore pas avec un cours de bourse.

Mais « conserver sa valeur » ne veut pas dire « ne jamais baisser », ni « monter partout ». C’est toute la différence entre une idée reçue et une réalité de marché.

Ce que disent les notaires fin 2026

La note de conjoncture des Notaires de France d’octobre 2026 décrit un marché qui ralentit sans s’effondrer.

Indicateur	Chiffre	Lecture
Prix des logements anciens	-0,8 % sur un an (T2 2026)	Léger recul en France métropolitaine
Maisons / appartements	-1,3 % / -0,1 %	Les maisons sont plus touchées
Projection à fin novembre	-0,4 % maisons, -0,5 % appartements	Quasi-stabilité des prix
Ventes sur 12 mois (fin août)	951 000 (+3,6 %)	La reprise continue, en ralentissant
Ventes attendues fin 2026	Environ 920 000	Si le ralentissement se poursuit

Source : Notaires de France, indices Notaires-Insee, 2ᵉ trimestre 2026 (note de conjoncture n°73, octobre 2026). Données France métropolitaine.

Autrement dit, il n’y a pas de correction brutale, mais un palier bas qui s’installe. Les acquéreurs prennent leur temps, négocient davantage. Les taux de crédit pèsent sur le pouvoir d’achat immobilier et freinent la mobilité des propriétaires qui ont emprunté à très bas taux entre 2019 et 2021.

Qu’est-ce qu’un bien de caractère ?

Un bien de caractère est une propriété ancienne dont la valeur tient à des qualités difficiles à reproduire : architecture, matériaux, emplacement, terrain. En Charente-Maritime et en Charente, on parle notamment de :

• la maison de maître : demeure bourgeoise aux belles proportions, souvent entourée d’un jardin ou d’une cour ;
• l’hôtel particulier : demeure de ville ancienne, organisée entre cour et jardin ;
• la charentaise : maison traditionnelle en pierre, basse et allongée, couverte de tuiles ;
• le logis : ancienne demeure rurale, parfois accompagnée de dépendances ;
• le domaine : propriété avec terrain, parc et dépendances, parfois viticole.

Pourquoi un bien de caractère n’est pas un bien comme les autres

Une demeure de maître, un domaine ou une belle charentaise ne s’échangent pas sur le même marché qu’un logement standard. Plusieurs facteurs expliquent leur tenue dans le temps :

• La rareté. On ne reproduit pas une demeure ancienne ou un domaine. Chaque bien est unique, et l’offre ne peut pas être augmentée à volonté.
• L’emplacement. Un environnement préservé, la proximité d’une ville, de la mer ou d’un vignoble, la qualité du paysage : ce sont des atouts qui ne se créent pas.
• La qualité du bâti. La pierre, les charpentes, les proportions anciennes : un bâti de qualité, bien entretenu, vieillit mieux qu’un bâti standard.
• Une clientèle différente. Ces acquéreurs financent souvent leur achat avec un apport important, la vente d’un autre bien ou leur épargne, et sont donc moins dépendants des variations mensuelles des taux.

Ce qui se précise en cette fin d’année

Dans un marché qui se tasse, l’écart se creuse entre les biens bien positionnés et les autres. Les acheteurs ont le temps de comparer et de négocier.

Le littoral lui-même n’est plus considéré de manière automatique comme le refuge qu’il était après la période Covid. La valeur d’un bien dépend de plus en plus de ses caractéristiques propres.

Charente-Maritime et Charente : ce que nous observons sur le terrain

Les statistiques des notaires portent sur la France entière. Sur notre territoire, le marché des propriétés de caractère est étroit et se lit bien par bien, rue par rue, domaine par domaine :

• Saintes et la vallée de la Charente : maisons de maître, hôtels particuliers et logis, dans un patrimoine bâti de qualité (voir les quartiers de Saintes) ;
• Rochefort et son bassin : demeures de ville et propriétés sur parc (voir l’immobilier à Rochefort) ;
• Le vignoble et la campagne charentaise : logis, charentaises et domaines avec dépendances ;
• Le littoral : plus un refuge automatique, la qualité propre du bien y fait la différence.

Ce que nous constatons au quotidien : même ralenti, le marché nous a permis cette année de transmettre de très belles propriétés. Un bien correctement positionné dès sa mise en vente trouve plus facilement preneur qu’un bien surévalué, dont la durée de commercialisation s’allonge. Notre agence a su entendre les besoins de ses clients et leurs nouvelles attentes. Nous ignorons encore comment le marché se comportera l’an prochain, dans un contexte marqué par les échéances électorales, mais nous restons confiants dans la qualité des biens que nous sélectionnons et dans la motivation de nos clients à protéger au mieux leur patrimoine futur. Une partie de nos mandats reste par ailleurs confidentielle : ces propriétés ne sont jamais publiées en ligne.

Les limites : ce qui peut faire baisser la valeur

Pour éviter les déconvenues, cinq points méritent la vigilance :

1. Un prix d’entrée trop élevé. Acheter trop cher, même une belle demeure, réduit matériellement les chances de plus-value.
2. Des travaux importants. Toiture, assainissement, énergie, mise aux normes : il faut les chiffrer avant d’acheter.
3. Le confort et la performance énergétique. Le confort, notamment lors des fortes chaleurs, pourrait peser davantage dans la valeur des biens. Un bien de caractère doit aussi être agréable à vivre.
4. Les coûts de détention. Entretien, taxe foncière, charges : une grande propriété a un coût annuel à intégrer.
5. L’horizon de détention. L’immobilier est un placement de long terme. Acheter pour revendre dans deux ans est une tout autre logique que d’acheter pour y vivre ou transmettre.

Valeur refuge : et les autres placements ?

L’expression invite à comparer. Or aucun placement n’est sans risque, et chacun répond à un besoin différent : disponibilité, rendement, protection, transmission.

• Les atouts d’une propriété de caractère : un bien tangible, que l’on peut habiter ou transmettre, dont l’offre est limitée.
• Ses contraintes : un bien peu liquide (une vente prend du temps), des frais d’acquisition de plusieurs points du prix, des coûts d’entretien, et un patrimoine concentré sur un seul bien.
• Les placements financiers (épargne, assurance-vie, valeurs mobilières) : plus faciles à mobiliser et à répartir, mais sans usage direct, et dont la valeur peut varier selon les supports choisis.

Pour la plupart des patrimoines, la question n’est donc pas d’opposer ces placements mais de les équilibrer selon votre horizon, vos besoins de liquidité et votre projet de vie. Pour arbitrer, rapprochez-vous de votre banque, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou de votre notaire.

Acheter ou vendre en fin d’année : ce que cela change

Vous achetez

Un marché moins tendu laisse le temps de visiter, de comparer et de négocier sereinement. Posez-vous les bonnes questions : est-ce un lieu où je veux vivre, ou un placement (idéalement les deux) ? Combien de temps puis-je détenir ce bien ? Quel est le budget total, travaux et coûts annuels compris ? Le bien est-il rare par son emplacement, son architecture ou son terrain ?

Vous vendez

C’est le moment de faire estimer votre bien au prix du marché actuel, et non à celui d’il y a deux ans, afin d’aborder 2027 avec une stratégie réaliste. Une estimation sérieuse commence par une visite : chaque bien est visité avant d’être estimé.

Le conseil de Stéphane Marco

Après trente ans passés à observer les territoires et la transmission des propriétés, nous aimons rappeler une chose simple : ce n’est pas la « pierre » en général qui protège, c’est un bon bien, bien acheté, au bon endroit, au bon prix. Dans un contexte qui reste incertain, la qualité du choix compte plus que jamais.

Si vous réfléchissez à un achat ou à une vente en Charente-Maritime ou en Charente, écrivez-nous : nous vous répondrons personnellement, avec discrétion et sans engagement. Pour une première approche du territoire, découvrez aussi notre guide sur l’immobilier à Rochefort.

Questions fréquentes sur l’immobilier de caractère

Sources et mise à jour

• Notaires de France : indices et cartes de prix au m², 2ᵉ trimestre 2026 (note de conjoncture immobilière n°73, octobre 2026)
• Indice Notaires-Insee des prix des logements anciens

Article mis à jour le 9 novembre 2026. Il sera actualisé à la publication de l’indice du 3ᵉ trimestre.

Les données citées proviennent de l’indice Notaires-Insee et de la note de conjoncture immobilière n°73 des Notaires de France (octobre 2026). Elles portent sur la France entière et peuvent différer fortement selon les territoires et les types de biens. Cet article est une information générale et ne constitue ni une promesse de rendement ni un conseil financier ou fiscal personnalisé : pour votre situation, rapprochez-vous de votre banque, d’un courtier ou de votre notaire.

Stéphane Marco · Transactions Propriétés & Domaines